© 2017 Line Nielsen

Send os en besked

Du er velkommen til at sende os en besked, hvis du har spøgsmål. Dog skal du være lidt tålmodig med svaret.

Generelt
 

Før du bygger om eller vil ændre på dit hus og have, er der en række forhold, som er bestemmende for, hvad og hvor meget der må ændres. I nedenstående punkter kan du læse om, hvilke regler, der er tinglyste, og hvilke der er fortolket af bestyrelsen. 

Vil du have oplysninger om byggetilladelser m.m. på din ejendom, findes de på weblager.dk under kommune, vejnavn og husnummer.

Byplan

Kommuneplan

Vores kvarter er omfattet af Gladsaxe Kommuneplan 2001. I planens generelle rammer for område 16.B.2, som vi hører under, anføres at bebyggelsesprocenten højst må være 35% for ‘eksisterende tæt-lav boliger’ - hvortil vores rækkehuse hører. Vores kvarter er tæt på 35%. Det betyder i praksis, at der ikke uden dispensation kan bygges yderligere Se kommuneplanen på www.gladsaxe.dk.

Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten er etagearealet målt i procent af grundens areal. Til grundens areal medregnes andel i fælles friarealer og veje, altså bl.a. vores legeplads, stier og vej. Etagearealet er bruttoareal og omfatter også høje kældre og tagetager undtagen helt inde under de skrå sider. Skure, overdækninger, carporte m.v. regnes heller ikke med, hvis de er under 20 m2. Dem kan man altså efter kommuneplanen godt få lov til at opføre. Reglerne for at beregne bebyggelsesprocenten er i øvrigt beskrevet præcist i bygningsreglementet. 

Byplanvedtægt

Vores kvarter er omfattet af en ældre byplanvedtægt (nr. 17) fra 1955. Den fastlægger en bebyggelseslinie på 10 meter fra vejmidten og en mindste grundstørrelse på 300 m2 for rækkehuse. Byplanvedtægten fastsætter samtidig det bebyggede areal til 1/6 af nettoarealet, d.v.s. uden andele i fællesarealer og vej. De fleste af husene i vores kvarter opfylder ingen af disse krav. De blev også bygget før byplanvedtægten. Byplanvedtægten gælder derimod, hvis der skal bygges nyt i kvarteret, herunder skure, carporte m.v. Det betyder, at der kræves dispensation. Se byplanvedtægen på www.gladsaxe.dk

Deklaration

I forbindelse med opførelsen af vores kvarter i 1948 blev der tinglyst en deklaration, der angiver en række regler for drift, vedligeholdelse m.v. Den anfører at ‘yderligere bebyggelse af grundene ikke må finde sted’. Da det ikke specificeres hvad yderligere bebyggelse er, må man tage som udgangspunkt, at det er al bebyggelse. Bestyrelsen har dog - uden aftale med kommunen - sat en bagatelgrænse ved miniskure til cykler m.v. under en lav hæks højde. Ellers kræver deklarationen, at der opnås tilladelse fra kommunen. Deklarationen beskriver videre, at ‘der må ikke på ejendommene finde sådanne forandringer sted at helhedsindtrykket ændres’. 

Bygningsreglement

Bygningsreglement for småhuse anfører detaljerede regler for bl.a. carporte, skure, garager m.v., bl.a., at der uden videre kan opføres skure op til 10 m2. Lokalplaner, byplanvedtægter, deklarationer m.v. går imidlertid forud for disse regler.

Lokalplan

Komuneplanen detaljeres i lokalplaner. Der er dog ingen lokalplan for vores kvarter. En lokalplan afløser alle gamle regler, men Gladsaxe Kommunes Byplanafdeling har (11.6.2004) meddelt, at man ikke har planer om en lokalplan, der dækker vores kvarter. Grundejerforeningen havde forespurgt om muligheden med det sigte at få klare, tidssvarende regler og overflødiggøre dispensationer.

Ulovligt byggeri

Der findes i kvarteret en række skure, overdækninger m.v. der ikke falder ind under reglerne. Da grundejerforeningerne heller ikke ligger inde med sagsakter om dispensationer, må man gå ud fra, at bygningerne er opført ulovligt uden tilladelse. De opførte carporte overholder heller ikke alle helt den godkendte tegning. Grundejerforeningen skal stærkt opfordre til at reglerne følges - for helhedens skyld. Ulovligt byggeri kan desuden - i tilfælde af konfliker - blive mødt med krav om nedrivning.

Opsamling

Der må ikke opføres tilbygninger, skure, carporte, overdækninger eller andet uden tilladelse fra kommunen, og tilladelsen forudsætter dispensation fra byplanreglerne og deklarationen. Denne dispensation gives af kommunen på grundlag af en principgodkendelse, der er udarbejdet sammen med grundejerforeningen. Det forudsættes at forslaget har været gennem en beboerhøring. Af sådanne principgodkendelser findes der to der tillader henholdsvis carporte eller skure i forhaven - ikke begge dele samtidig - og i øvrigt kun i kvarterets midterste række.

 
Deklaration
(Skrevet af fra Tingbogen)

Deklarationen for kvarteret kaldes også for servitutter. De fremgår af tingbogen.

 

Deklaration, Grundejerforeningen Maglekrogen:

 

Undertegnede Ejere af Ejendommene Matr.Nr. 3b, ot, ou, ov, ox, oy, oz, oø, pa, pb, pc, pd, pe, pf, pg, ph, pi, pk, pl, pm, pn, po, pp, pq, pr, ps, pt, pu, px, py, pz, pæ, pø, qa, qb, qc, qd, af Buddinge By, Søborggaard Sogn, beliggende ved Lauggaards Alle, erklærer herved for os og efterfølgende Ejere af Ejendommene, at de mellem disse opførte Brandgavle skal være fælles og skal blive staaende, saalænge en af Ejendommene, der benytter Gavlen har Brug for denne, og i Tilfælde af Nedrivning af en af Bygninger, skal den herved blottede Brandgavl istandsættes som Facademur paa Bekostning af Lejeren af den Ejendom, hvis Bygning nedrives.

Over Ejendommene fører Hovedvandledningerne fælles for Ejendommene, og disse ledninger skal blive liggende, saalænge en af Ejendommene har Brug herfor, og der skal stedse være Adgang til at foretage Eftersyn og Reparationer af Ledningerne, hvilke Udgifter skal fordeles med lige store Beløb til samtlige interesserede Lodsejere for saa vidt angår den Del af Ledningerne, der er Hovedledning.

Over Ejendommene fører endvidere fælles Kloakledninger om hvilke gælder de samme Bemærkninger som ovenfor anført med Hensyn til til Adgang, Vedligeholdelse og Udgifter.

Yderligere Bebyggelse af Ejendommene maa ikke finde sted. Der maa ikke på Ejendommene finde saadanne Forandringer Sted, at Helhedsindtrykket ændres. Der maa f.Eks. ikke af Ejere af de enkelte huse opføres Karnapper, Kviste eller andet, der ændrer Husets Profil, ligesom Facaderne paa Bygningerne skal bibeholdes ensartet, hvilket ogsaa gælder Maling af Døre, Vinduer og udvendigt Træværk.

Ejere af de enkelte Ejendomme skal være forpligtet til at holde Ydermure i god Stand, derunder ved maling af alt Træværk samt at holde de ubebyggede Arealer som velholdte Haver, hvilket også gælder Arealerne mellem Facaderne og Vejen.

Deklaration
(Tolkning) 

Følgende tolkning og præcisering af deklarationen for kvarteret er vedtaget på grundejerforeningens generalforsamling 3. april 2013.

Kvarterets arkitektur skal ifølge deklarationen bevare et uændret henhedsudtryk. Grundejerforeningen fastlægger følgende tolkning:

a) Tagene skal være af røde uglaserede tegl som  RT 826 fra Randers Tegl eller tilsvarende. Karnapperne skal være i sort træ. Der må ikke opføres ekstra karnapper eller isættes ovenlysvinduer i et omfang der ændrer tagets karakter. Tvivlsspørgsmål afklares med bestyrelsen.

b) Facader og havemure skal være af den fastlagte puds med filtset overflade og en gråbrun farve (NCS, S2010, Y30R). Silikatmaling i tilsvarende farvekode accepteres.

c) Husenes profil skal fastholdes i sin originale form med kanapper og skorstene.

d) Der må ikke foretages egentlige tilbygninger med mindre det sker på en måde der bevarer kvarterets særlige karakter og helhedsindtryk. Tilbygningerne kræver i alle tilfælde kommunens og grundejer­fore­ningens godkendelse og følger kommunens normale sagsproce­dure, herunder nabohøring.

e) Stærkt afvigende detaljer, f.eks. særlige farver på vinduer og døre, kan blive påtalt af bestyrelsen med henblik på at ændre detaljerne, navnlig når de er tydelige for naboer og genboer, dvs. især fra gadesiden.

Når punkt a-e overholdes, bevares helhedsind­trykket samtidig med, at man muliggør variationer i detaljen. Variationen er i forvejen stærkt udbredt, ikke mindst hvad angår døre og vinduer.

Grundejerforeningen fastlægger yderligere regler, som ikke har direkte udgangspunkt i deklarationen:

f) Der må ikke opføres udestuer, halvtag, skure, carporte m.v. der begrænser naboernes muligheder f.eks. for at få sol, skæmmer, eller begrænser naboernes udsigt eller ændrer kvarterets helhedsindtryk. Opførelsen kræver i alle tilfælde en principgodkendelse hos kommunen og grundejerforeningen. Principgodkendelsen kan omfatte flere huse med samme vilkår. Der findes to sådanne principgodkendelser om henholdsvis carporte og skure i midterrækkens vestside.

g) Udestuer og halvtage må slet ikke opføres til gadesiden. Til havesiden kan de tillades, hvis de har en åben let karakter, der ikke reelt er en udvidelse af indendørsarale og ikke vanskeliggør en renovering af kvarterets fælles jordførte ledninger. Desuden skal de fortsat holde kravet i punkt f.

h) Der fastlægges en bagatelgrænse ved opførelse af miniskure under en lav hæks højde. Skurene må højst være 140 cm høje og skal placeres, så de altid giver plads til mindst 50 cm hæk på egen grund. Det forudsættes, at der tale om små lette åbne skure, der er beregnet til cykler, barnevogne, brænde og lignende.

i) Havemure fastholdes i originalt materialevalg, men kan forlænges og forhøjes. Forlængelsen må være højst 2 meter ud over den oprindelige længde. Forhøjelsen må højst ske til 110 cm over den oprindelige murkrone. Forlængelse og forhøjelse af havemure mod naboer forudsætter i alle tilfælde at parterne er enige om projektet.

j) Haverne skal have en grøn havekarakter med bevoksning (helst hæk) mod nabogrunde, vej og sti. Haverne må ikke antage karakter af fuldt belagte gårde eller parkeringsareal.

k) De eksisterende ændringer der ikke overholder reglerne, skal ikke laves om, men ved senere renoveringer skal de nye regler følges.

l) Udendørs belysning i private haver skal ikke lyse ind i andre haver mere end højst nødvendigt. Belysningen må ikke være for kraftig og spredende. Automatisk tænding må ikke udløses for let, f.eks. når man går forbi på fortovet.

 
 

I Tvivlstilfælde er Bygningsinspektørens Skøn herom afgørende.

Ændringer af Bygningernes Udseende kan kun tillades af Bygningsinspektøren, naar Bygningscensurens Godkendelse til saadanne Ændringer foreligger.

Der maa ikke Ejendommene findes Træer, hvis Skyggevirkning er til større Gene for Naboen mod Nord, end en 170 cm høj Hæk, og der må ikke opsættes skæmmende Plankeværk, Antennemaster eller foretages andre Foranstaltninger, der strider imod Kvarterets Opretholdelse som rent Villakvarter.

Den til Baghaverne udlagte Adgangssti skal være fælles for samtlige interesserede Ejendomme, og disse skal i Fællesskab vedligeholde Stien, saaledes af Udgifterne til Vedligeholdelsen fordeles med lige store Beløb paa samtlige de Ejendomme, der har Adgang til Stien. Hæk og Hegn imod Stien skal vedligeholdes (klippes) af Ejeren af den paagældende Ejendom.

De til Brug for Rækkehusbebyggelsen udlagte Fællesarealer som Parker, Legeplads eller lign., skal vedligeholdes af Ejere af samtlige Rækkehuse i Fællesskab efter Bygningskommissionens nærmere Anvisning, og Udgifterne hertil skal fordeles paa samtlige Ejere af rækkehusene med lige store Beløb paa hver Lodsejer.

Denne Deklaration, der ikke maa slettes af Tingbogen uden Tilladelse fra Gladsaxe Kommunes Bygningskommission, der har Paataleretten, skal tinglyses forud for alle Laan i Ejendommene.

Med hensyn til Servitutter og Byrder henvises til Ejendommenes Blade i Tingbogen.

København, den. 30. juni 1947.
 

Afskrevet direkte fra kopi af Tingbogen 23.4.04
 

Nedenfor tolkning af deklaration som blev vedtaget på generalforsamlingen 3.4.2013.

 
Vedligehold

Herunder følger regler, som er gældende for de enkelte matrikler i forbindelse med vedligehold og renovering af f.eks. facader, tag og havemure.

Følgende regler er gældende, hvis du vil bygge carport eller redskabsskur i haven. 

Hvis du vil opføre nye bygninger i haven, skal du huske at følge reglementet. Der er for tiden godkendte tegninger for midterrækken til eks. carport og redskabsskur.

Have
 
Fællesarealer
 

I bebyggelsen er der fællesarealer, som skal vedligeholdes. For at løse dette er der udarbejdet et sæt regler.